Urteile zu Kündigung und Räumung

Mietvertrag: Kündigung wegen Eigenbedarf zur Nutzung als Ferienwohnung als Kündigungsgrund zulässig.

1. Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der vermieteten Wohnung als Zweit- oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen.

2. Entscheidend ist, ob unter Berücksichtigung aller Einzelfallumstände der Wunsch zur eigenen Nutzung des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird.

3. Diese Voraussetzungen sind auch erfüllt, wenn der Vermieter die Wohnung für seine Familie nur zwei bis vier Wochen im Jahr nutzen will, um Familienfeiern abzuhalten.

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17

Der in Finnland lebende Vermieter kündigte seinem Mieter (Wiesbaden) mit der Begründung, er benötige die Wohnung für die Familien seiner Kinder, um mit ihnen gemeinsame Familienferien jeweils für zwei bis vier Wochen jährlich realisieren zu können.

Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters nur daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist. Letzteres wäre etwa der Fall, wenn der Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Bei nur kurzer Nutzung liegt hingegen kein Missbrauch vor.

Außerordentliche Kündigung: Flächenabweichung von mehr als 10% nur möglich bei „Unzumutbarkeit“ der Fortsetzung des Mietvertrags.

1. Eine Flächenabweichung von mehr als 10% stellt regelmäßig einen nicht unerheblichen Mangel dar.

2. Die Kündigung des Mietvertrags setzt einen wichtigen Grund nach § 543(1)2 BGB voraus. Dies setzt die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrags bis zum regulären Ende der Mietvertragslaufzeit voraus.

3. Das Kündigungsrecht verlangt daher auch bei Minderungsrechten zusätzlich konkrete Umstände, die die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar erscheinen lassen.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.03.2018 - 2-21 O 167/17 (nicht rechtskräftig)

Der Mieter kündigte außerordentlich unter Berufung auf § 543(1)2 BGB den Mietvertrag, weil die Mietflächen ca. 15% geringer waren als mietvertraglich zugesichert. Trotzdem verneint das Landgericht das Vorliegen des wichtigen Grundes. Nach dem Wortlaut des § 543(1)2 BGB liegt ein wichtiger Grund nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Weicht die Größe der überlassenen Mietfläche vom Mietvertrag ab, führt dies nur dann zu einem Kündigungsrecht des Mieters, wenn er konkrete Umstände vorbringen kann, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz des Anspruchs auf Mietminderung unzumutbar erscheinen lassen.

Kein Zahlungsverzug bei Depression – Ordentliche Kündigung des Mietvertrags ausgeschlossen.

1. Nicht bezahlte Mieten über einen Zeitraum von fünf oder sechs Monaten stellen grundsätzlich eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.

2. Nachzahlung von Mietschulden heilt die ordentliche Kündigung nicht; § 569(3) Nr. 2 BGB ist nur für den Fall der fristlosen Kündigung anwendbar.

3. Ist der Mieter wegen einer Depression erheblich und nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltags sowie auch der Klärung der finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete gehindert und bedarf er fortlaufend intensiver ärztlicher sowie psychologischer Betreuung, so trifft ihn an der Nichtzahlung der Miete kein Verschulden. Daher fehlt für die ordentliche Kündigung ein hinreichender Grund.

LG Kassel, Urteil vom 26.01.2017 - 1 S 170/15

Im vorliegenden Fall wurde die fristlose Kündigung gemäß § 569(3) Nr. 2 BGB unwirksam, weil das Wohnungsamt die Mietschulden rechtzeitig übernahm. Hinsichtlich der fristlosen Kündigung kommt es auf Verschulden nicht an.

Die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung war nicht gerechtfertigt, weil dem Mieter kein Verschulden daran vorgeworfen werden konnte. Er hatte die Mietschulden aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten (hier Auslaufen von Krankengeldbezug und psychische Ausnahmesituation infolge einer Depression) nicht zu vertreten. Die Erkrankung hat ihn nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltags und auch der Klärung seiner finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete gehindert. Dies schließt das für die ordentliche Kündigung erforderliche Verschulden aus.

Mietvertrag: Pflichtverletzung bei Trunkenheit - Kündigung möglich!

Verursacht ein betrunkener Mieter, der regelmäßig zu viel Alkohol trinkt, einen nicht unerheblichen Wasserschaden, ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

AG Pforzheim, Urteil vom 18.05.2018 - 8 C 63/18

Ein Mieter leidet unter Trunksucht. Aufgrund des Alkoholkonsums kam es immer wieder zu Hausfriedensstörungen durch den Mieter. Der Vermieter sprach die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags aus, nachdem der Mieter in stark alkoholisiertem Zustand einen erheblichen Wasserschaden im Mietobjekt verursacht hatte.

Weil es dadurch zu einer erheblichen Gefährdung von Haus und anderen Bewohnern kam, war es dem Vermieter unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. Einer vorherigen Abmahnung bedurfte es nicht, weil das gegenseitige Vertrauensverhältnis im vorliegenden Fall bereits endgültig zerstört war und auch durch vertragsgemäßes Verhalten in der Zukunft nicht mehr wiederhergestellt werden konnte. Sogar in der Gerichtsverhandlung fiel der Mieter durch zahlreiche unqualifizierte und unsachliche Äußerungen auf und zeigte sich völlig uneinsichtig.

Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf schuldet der Vermieter Schadensersatz, wenn…

… die behauptete Eigennutzung der Wohnung nicht nach dem Auszug des Mieters erfolgt und der Vermieter den nachträglichen Wegfall der Absicht zur Eigennutzung nicht widerspruchslos begründen kann.

(BGH, Urteil vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15)

Hierzu aktuell: LG Berlin, Urteil vom 05.03.2018 - 64 S 72/17

Der Vermieter begründete Eigenbedarf für seinen Bruder mit Familie. Nach dem Auszug wurde die Wohnung an eine Flüchtlingsfamilie vermietet. Angeblich könne der Bruder aufgrund eines Schlaganfalls die Wohnung nicht mehr nutzen. Dies habe sich nach Auszug ereignet.

Das Landgericht verurteilt den Vermieter zu Schadensersatz mit der Begründung, dass der Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs besteht, wenn der Vermieter die Wohnung anderen als den ursprünglich benannten Personen überlässt. Der Vermieter muss dann genau und ohne Widersprüche erläutern, weshalb der geltend gemachte Eigenbedarf angeblich nachträglich entfallen ist. Im entschiedenen Fall war neben anderen Ungereimtheiten bereits drei Wochen vor Entlassung des Bruders der Name der Flüchtlingsfamilie an Klingelschild und Briefkasten angebracht worden.

Grundsätzlich setzt vorgetäuschter Eigenbedarf nicht zwangsläufig voraus, dass der Vermieter vorsätzlich täuschen wollte. Ausreichend ist schon, wenn der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungsabsicht zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung verwirklichen kann.

Fristlose Kündigung bei exzessivem Taubenfüttern.

Die Kündigung eines Mietvertrags ist rechtlich zulässig, wenn der Mieter Tauben füttert und sich die dadurch bewirkten Störungen in hygienischer und akustischer Hinsicht als erhebliche Belästigung für andere Mieter auswirken.

AG Bonn, Urteil vom 20.04.2018 - 204 C 204/17

Die Mieterin fütterte Tauben auf dem Balkon der Mietsache. Dabei wurden auch Ratten angezogen. Nach fruchtloser Abmahnung kündigte der Vermieter fristlos das Mietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens durch Füttern der Tauben und Ansiedlung von Ratten. Andere Mieter im Hause hatten sich massiv über die Störungen durch Taubenkot und Ratten beschwert.

Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung, weil die Fütterung der Tauben eine erhebliche Vertragsverletzung darstellt, die zur fristlosen Kündigung berechtigt. Füttern von Tauben gelte allgemein nicht als sozialadäquat, da von Tauben Verschmutzungen und Gesundheitsgefahren ausgehen (LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014 - 6 S 411/13). Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht, wenn der Mieter Tauben füttert und sich die dadurch bewirkten Belästigungen sich in hygienischer und akustischer erheblich für andere Mieter auswirkten (Schmidt/Futterer-Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 Rz. 60). Im vorliegenden Fall wurden mindestens 40 bis 50 Tauben durch die jeweiligen Fütterungen angezogen. Auch die akustische Belästigung war erheblich. Ratten wurden durch liegen gebliebenes Futter angelockt. Es kam zu erheblichen Kotablagerungen.

Bei weniger intensivem Taubenfüttern kommt auch eine Unterlassungsklage in Betracht.

Bei Störung des Hausfriedens ist eine fristlose Kündigung unter bestimmten Umständen auch gegenüber psychisch krankem Mieter möglich.

  1. Stört der Mieter den Hausfrieden der Hausgemeinschaft durch Weinen, Schreien, Herumpoltern zu allen Tageszeiten, insbesondere auch nachts, seit Jahren nachhaltig und wirkt sich das Verhalten des Mieters bedrohlich auf die anderen Mitglieder der Hausgemeinschaft aus und verängstigt diese, haben die Störungen ein Ausmaß, das auch bei der gebotenen Rücksichtnahme auf psychisch erkrankte Menschen nicht mehr hingenommen werden muss und den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
  2. Auch dann, wenn bei der Räumungsvollstreckung eine konkrete Lebensgefahr für den Mieter besteht, ist sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.
  3. Dabei kann vom Mieter erwartet werden, dass er alles Mögliche und Zumutbare unternimmt, um Gefahren für Leib oder Gesundheit auszuschließen. Insbesondere ist es ihm zuzumuten, fachliche Hilfe -erforderlichenfalls auch durch einen stationären Aufenthalt in einer Klinik- in Anspruch zu nehmen, um die Selbsttötungsgefahr auszuschließen oder zu verringern.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.04.2018 - 2-11 S 192/17

Streitentscheidend war die Frage, ob wegen einer möglichen Selbsttötungsgefahr ein Härtegrund vorlag, der eine Räumung der Wohnung hindert?

Gemäß § 543(1)2 BGB liegt ein wichtiger Kündigungsgrund vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Zu den Umständen des Einzelfalls gehören auch Härtegründe auf Seiten des Mieters. Im vorliegenden Einzelfall war trotz Berücksichtigung der psychischen Erkrankung der Mieterin die Zumutbarkeitsgrenze überschritten.

Der BGH hat bereits 2016 darauf hingewiesen, dass selbst bei Vorliegen einer Suizidgefahr wegen einer Zwangsräumung ein Räumungsanspruch bestehen kann (BGH, Beschluss vom 21.01.2016 - I ZB 12/15). Aber: Es bleibt eine erhöhte Beweislast bezüglich der Schwere der Pflichtverletzung, wenn der Mieter einen berechtigten Härteeinwand erhebt. Daher kommt es auf den Einzelfall an.

Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei nur symbolischer Miete.

Ist lediglich eine symbolische Miete (hier: 1 Euro) vereinbart, so ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht auf diese symbolische Miete, sondern auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen.

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB über die Schonfristzahlung (Zahlung sämtlicher Mietrückstände bis spätestens 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage) findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, IMRRS 2012, 3023 = ZMR 2013, 104).

BGH, Beschluss vom 15.05.2018 - VIII ZR 150/17

Um ein dingliches Wohnrecht im Grundbuch auszulösen, schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine Dachgeschosswohnung, in dem sie eine symbolische Miete von 1 Euro zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung monatlich vereinbarten. Der Vermieter schloss sein Recht zur ordentlichen Kündigung aus. Nachdem die Mieterin mit 663 Euro in Verzug geraten war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Danach verpflichtete sich die Stadt, die fälligen Mietschulden zu übernehmen. Dadurch wurde die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Die ordentliche Kündigung war mietvertraglich ausgeschlossen.

Ein individuell vereinbarter Ausschluss der Kündigung ist grundsätzlich zulässig.

BGH, Beschluss vom 08.05.2018 - VIII ZR 200/17

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unterscheidet bei Streit um die Wirksamkeit eines Verzichts auf die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags vor allem danach, ob es sich um eine vorformulierte (dann AGB) oder individualvertraglich vereinbarte Vereinbarung handelt. Außerdem muss unterschieden, ob der Kündigungsausschluss nur den Mieter oder beide Parteien betrifft. Schließlich ist die Dauer und die Verbindung mit einer Staffelmiete ein Differenzierungskriterium.

Die Übernahme zusätzlicher Lasten als Gegenleistung für den Kündigungsverzicht kann beispielsweise für eine Individualvereinbarung sprechen. Eine solche kann auch zeitlich unbeschränkt das Kündigungsrecht ausschließen. Auf die Unwirksamkeit einer AGB-Klausel könnte sich der Verwender (das ist meistens der Vermieter, der den Vertragsentwurf vorlegt) aber nicht berufen.

Individualvertraglich ist jetzt ist auch zeitlich unbefristet ein Verzicht auf eine ordentliche Kündigung möglich.

Fristlose Kündigung eines "Messies"

  1. Zur Darlegung der Kündigungsgründe reichen auch Angaben wie "grob verschmutzt" und "schwerst verdreckt" unter Nennung der geschilderten Orte des Auftretens und der Bezeichnung der Art des Schmutzes und Unrats aus.
  2. Der Mieter verletzt die ihm obliegende Sorgfaltspflicht, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt. Hierdurch wird die Mietsache erheblich gefährdet.
  3. Dies rechtfertigt eine fristlose Kündigung - insbesondere wenn hierdurch die Substanz des Hauses und die Gesundheit der Bewohner unmittelbar gefährdet wird und die Gefahr des Ungezieferbefalls für das gesamte Haus besteht.

LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2018 - 66 S 230/17

Die Vermieterin hatte den Mieter, einen Messie, am 29.07.2016 abgemahnt wegen der Vermüllung und Verschmutzung seiner Wohnung. Da der Mieter sein Verhalten nicht änderte, wurde er am 23.01.2017 fristlos gekündigt.

Der Mieter hat die Rechte der Vermieterin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat, indem er es zuließ, dass die Wohnung in seiner Obhut derartig vermüllte und verdreckte. Der Mieter hat die ihm obliegende Sorgfaltspflicht verletzt, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt hat. Hierdurch hat er die Mietsache erheblich gefährdet. Eine Gefährdung der Mietsache liegt dann vor, wenn sie durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher als bei einem vertragsgerechten Verhalten ist.

Auch ein für den Mieter aufgrund Krankheit ("Messie-Syndrom") schwer vermeidbares Verhalten kann für eine fristlose Kündigung nach Abmahnung genügen. Dies gilt insbesondere bei Vermüllung der Wohnung in Kombination mit jeder Art von Feuchtigkeit und Geruchseinwirkungen.

Eigenbedarfskündigung: Beweislast und Gründe für Vertragsfortsetzung

  1. Der Vermieter muss hinsichtlich eines Eigenbedarfs den Vollbeweis erbringen.
  2. Der Mieter darf den behaupteten Eigenbedarf mit Nichtwissen bestreiten.
  3. Der Mieter hat einen Fortsetzungsanspruch bereits dann, wenn die ernsthafte Gefahr einer Gesundheitsbeeinträchtigung im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses besteht.
  4. Die Fortsetzung kann auch verlangt werden, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
  5. Die Angemessenheit des Ersatzwohnraums ist nicht nur durch das Alter und die Krankheit des Mieters, sondern auch von der dadurch bedingten notwendigen Nähe zu bestimmten Angehörigen beeinflusst.

LG Berlin, Urteil vom 25.01.2018 - 67 S 272/17

Nach Auszug stellt sich die Unwirksamkeit der Kündigung heraus: Neuer Mieter darf bleiben

  1. Wird die Wohnung nach Kündigung neu vermietet und stellt sich im Nachhinein heraus, dass das alte Mietverhältnis wegen Unwirksamkeit der Kündigung gar nicht beendet wurde, ergibt sich hieraus kein Kündigungsrecht gegenüber dem neuen Mieter. Dem alten Mieter kann die Wohnung nicht zur Verfügung gestellt werden.
  2. Grund hierfür ist, dass die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten (Einräumung des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung) gegenüber dem alten Mieter nicht gewichtiger ist als dem neuen Mieter gegenüber.

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.01.2018 - 33 C 2332/17

Das Gericht stellt in den Entscheidungsgründen außerdem klar, dass sich deshalb auch kein Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ergibt, weil die Vermieter die Wohnung weder für sich noch für Haushalts- oder Familienangehörige benötigen.

Eine (Fristlose) Kündigung kann nicht auf Zahlungsverzug gegenüber dem alten Vermieter gestützt werden

Nach Verkauf der Mietsache kann der neue Vermieter sich nicht auf Zahlungsverzögerungen gegenüber dem alten Vermieter berufen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 - 23 S 92/16

Der neue Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs, der gegenüber dem alten Vermieter und Verkäufer der Mietsache eingetreten war. Das Landgericht verneint dies mit der Begründung, dass hiervon nur das Vertragsverhältnis mit dem Rechtsvorgänger betroffen war. Auch soweit nach Vermieterwechsel noch einmal Zahlungsverzug auftrat, reichte das im vorliegenden Fall nicht, da in Bezug auf den neuen Vermieter Zahlungsverzug nicht wiederholt gegeben war.

Mietvertrag: Dauerhafter Kündigungsausschluss ist immer unwirksam - auch bei individueller Vereinbarung

  1. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist gemäß § 307(1)1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet.
  2. Ein immerwährender Kündigungsausschluss ist auch in einer individualvertraglichen Vereinbarung unwirksam.

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 - 23 S 92/16

Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss unwirksam, wenn er länger als vier Jahre gilt. Auch individualvertraglich scheitert ein dauerhafter Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung eines Mietvertrags nicht zuletzt an der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG.

Eigenbedarf für Zweitwohnung, wenn die Wohnung "benötigt" wird

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht nur bei Begründung des Lebensmittelpunkts in der gekündigten Wohnung möglich.

  1. Ein "Benötigen" gemäß § 573(2) Nr. 2BGB setzt voraus, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die vermietete Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.
  2. Die Nutzung als Zweitwohnung kann auch eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Dabei gelten die dieselben Voraussetzungen für ein „Benötigen“.
  3. Hierfür ist die Absicht ausreichend, dass der Vermieter sich regelmäßig und mehrmals jährlich aus beruflichen Gründen am Ort der Mietsache aufhalten muss. Er ist nicht auf ein Hotel oder eine Unterkunft bei privaten Bekannten verwiesen. Der Vermieter darf sich einen privaten Wohnbereich vorhalten, an dem er sich zu beruflichen Zwecken regelmäßig und mehrfach im Jahr aufhält.

BGH, Beschluss vom 22.08.2017 - VIII ZR 19/17

Damit sind jetzt auch die zeitlichen Voraussetzungen eines "Benötigens" in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geklärt.

Dabei kommt es maßgeblich auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls an. Die Kriterien „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für einen Eigenbedarf“ müssen durch die tatrichterliche Würdigung im Einzelfall vorgenommen werden.

Bei einer Verwertungskündigung muss der Vermieter selbst erhebliche Nachteile erleiden

  1. Eine ordentliche Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung setzt einen erheblichen Nachteil unmittelbar beim Vermieter selbst voraus. Unterschiedliche Gesellschaften, also verschiedene juristische Personen, erfüllen diese Voraussetzung nicht.
  2. Der Abriss eines Wohnebäudes, um einen Neubau mit Gewerbeeinheiten zu errichten, stellt eine angemessene wirtschaftliche Verwertung dar.
  3. Auch bei der Verwertungskündigung muss sich der Nutzungswunsch soweit "verdichtet" haben, dass eine baldige Umsetzung der Nutzungspläne angenommen werden kann. Eine Vorratskündigung ohne konkrete zeitliche Festlegung ist ausgeschlossen.

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16

Gemäß § 573(2) Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Verwertungskündigung).

Allein der Wunsch zur Gewinnoptimierung reicht nicht aus. Es muss aber auch kein Existenzverlust drohen. Auf jeden Fall müssen die erheblichen Nachteile beim Vermieter selbst eintreten.

Das Urteil zeigt, wie streng die Voraussetzungen für eine solche Kündigung sind. Es ist eine sehr ausführliche Begründung der Kündigung zu den konkreten Nachteilen erforderlich. Pauschalierungen reichen nicht aus.

Nachlasspflegschaft - Wie kann gekündigt und geräumt werden, wenn der Mieter stirbt und kein Erbe existiert?

Existieren keine Erben nach dem Tod des Mieters, kann der Vermieter zur Räumung der Wohnung die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragen, weil der Vermieter sonst keinen (Kündigungs-)erklärungsempfänger hat, gegenüber dem er die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen könnte. Fehlendes Nachlassvermögen steht der Anordnung nicht entgegen.

KG, Beschluss vom 02.08.2017 - 19 W 102/17

Der Vermieter muss beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft mit dem "Wirkungskreis Kündigung, Räumung und Abwicklung des Mietverhältnisses" beantragen, wenn die Erbfolge des verstorbenen Mieters unklar ist. Hintergrund ist die Tatsache, dass ein Mietverhältnis gemäß §§ 563, 564 BGB mit Erben fortgesetzt wird und dem Vermieter nur ein Sonderkündigungsrecht zusteht.

Kündigung wirksam bei Verzug mit der Nachzahlung von Betriebskosten

Der Vermieter kann seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen. Die Pflicht zur Nachzahlung von Nebenkosten stellt also Mietschulden dar.

BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12; AG Offenbach, Urteil vom 21.12.2016 - 350 C 517/12

Die ordentliche Kündigung gemäß § 573(2)1 BGB ist gerechtfertigt, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Hierfür ist der Verzug mit einem Betrag ausreichend, der mehr als eine Monatsmiete übersteigt (also Monatsmiete plus € 0,01). Der ordentlichen Kündigung muss  eine Mahnung vorangegangen sein.

Bei Verzug mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe eines Betrags von mindestens zwei Monatsmieten ist sogar die fristlose Kündigung gemäß § 543(2) Nr. 3 BGB zulässig.

Alter und Krankheit schützen vor Eigenbedarfskündigung

Ein Mieter kann nach § 574a(2)2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz Kündigung wegen Eigenbedarfs (kein Zahlungsverzug) fortgesetzt wird, wenn dem Mieter wegen Krankheit und Alter nicht zugemutet werden kann, für eine Übergangszeit eine andere Wohnung zu suchen, solange er auf eine freie Wohnung im Rahmen des Betreuten Wohnens warten muss.

AG Pforzheim, Urteil vom 19.06.2017 - 6 C 71/17

Der Mieter erhebt nach Kündigung des Mietvertrags den Härteeinwand, weil er 1937 geboren sei, an erheblichen gesundheitlichen Problemen wie einem Herzklappenfehler und unter Bluthochdruck leide und es ihm nicht zugemutet werden könne, aus der Mietwohnung auszuziehen, da er keinen freien Platz im betreuten Wohnen finden könne. Das Mietverhältnis bestand seit 1975.

Die erforderliche Interessenabwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Räumungsinteresse des Vermieters fällt so zu Gunsten des Mieters aus.

Ein Mieter kann einer Kündigung mit Erfolg widersprechen, wenn darin eine besondere Härte liegt. Darunter sind Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Zum Alter des Mieters müssen grundsätzlich konkrete weitere Umstände hinzukommen, die gemeinsam mit dem Alter dazu führen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Belastung bedeutet, die seinem Wohnungswechsel entgegenstehen.

Sind mehrere Personen Mieter, muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erklärt werden

Das Mietrecht bestimmt, dass der Vermieter Erklärungen gegenüber allen Mietern abgeben muss. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach es dem Vermieter erlaubt ist, Erklärungen wie Kündigungen oder Mieterhöhungsverlangen nur gegenüber einem Mieter abzugeben, ist unwirksam. Es ist also nicht möglich, im Mietvertrag durch vorformulierte Vertragsbestimmung nur eine Person für die übrigen Mieter als Empfangsbevollmächtigten zu bestimmen.

Haben also mehrere Personen gemeinsam den Mietvertrag unterschrieben, muss die Kündigung auch allen Mietern gegenüber erklärt und auch bekannt gegeben werden.

LG München I, Urteil vom 12.10.2016 - 14 S 6395/16

Sogar wenn ein Mieter auszieht und der Vermieter dies weiß, muss er die Kündigung an die neue Adresse zustellen, weil die Kündigung jedem Mieter zugehen und damit bekannt gegeben werden muss. Ist dem Vermieter die neue Adresse unbekannt, muss der Vermieter geeignete Nachforschungen anstellen, um die neue Adresse eines ausgezogenen Mieters in Erfahrung zu bringen. Eine vertraglich vorformulierte Empfangsvollmacht (Allgemeine Geschäftsbedingung) eines Mieters für die anderen ist unwirksam, weil sie die anderen Mieter unangemessen benachteiligt. Für den Zugang einer Willenserklärung ist der Absender, bei einer Vermieterkündigung also der Vermieter beweisbelastet.

Voraussetzung für die Übernahme von Mietschulden ist, ob die Wohnung dadurch noch gesichert werden kann

LSG Bayern, Beschluss vom 07.03.2017 - L 7 AS 181/17 ER

Der  Vermieter kündigte innerhalb kurzer Zeit zweimal das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen fristlos.

Das Landessozialgericht lehnt die einstweilige Verpflichtung des Wohnungsamtes zur Übernahme von Mietschulden ab, weil die Wohnung nach der zweiten Kündigung nicht mehr gesichert werden kann. Die Übernahme der Mietschulden setzt zwingend voraus, dass der Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses zustimmt.

Nach § 22(8) SGB II können Mietschulden übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Wohnung gerechtfertigt ist. Gemäß § 569(3) Nr. 2 BGB wird nur eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn Mietschulden rechtzeitig nachgezahlt werden oder sich das Amt für Wohnungsnotfälle zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt aber nicht, wenn Mietschulden innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal entstanden waren und der Vermieter schon einmal gekündigt hatte. Dann muss der Mieter nachweisen, dass der Vermieter im Wiederholungsfall auf die Kündigung verzichtet.

Besonders schwierig wird es, wenn der Vermieter auch hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin kündigt. In diesem Fall hat auch eine Zahlung sämtlicher Mietschulden nur die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung zur Folge, aber nicht der ordentlichen Kündigung. Dementsprechend ist das Amt für Wohnungsnotfälle nicht zur Zahlung der rückständigen Miete verpflichtet, weil die Wohnung aufgrund der ordentlichen Kündigung ohne Zustimmung des Vermieters nicht gesichert werden kann. So auch das LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11.02.2016 - L 7 AS 93/16 B ER.

Mietrecht - Eigenbedarfskündigung muss keine Angaben zu Ersatzwohnraum machen

Bei einer Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, folgende Angaben zu machen: Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und Angabe des Interesses, das diese Person an der Wohnung hat. Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Wohnungen enthalten, die dem Mieter alternativ vermietet werden können.

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15

Der BGH stellt klar, dass die Kündigung eines Mietvertrags wegen Eigenbedarfs formell wirksam ist, wenn der Vermieter keine Angaben zu Ersatzwohnraum macht. Ausführungen zu möglichen Alternativen zur Deckung des Bedarfs sind entbehrlich. Das gilt erst recht, wenn dem Mieter die räumlichen Verhältnisse im Haus bekannt sind. Auch andere Umstände, die einem Mieter längst bekannt sind, müssen nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Das betrifft jedoch nur die formelle Wirksamkeit der Kündigung. Ob die Kündigung materiell rechtmäßig ist, setzt voraus, dass dem Mieter kein Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden kann.

Mietvertrag: Zur Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarf reicht ein pauschaler Hinweis auf Bedarf "für eigene Zwecke" nicht aus

Der abstrakte Hinweis des Vermieters, die Mietwohnung "für eigene Zwecke" zu benötigen, entspricht nicht den für eine Eigenbedarfskündigung vorausgesetzten Anforderungen an die Begründung. Hierzu muss der Vermieter alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge offenlegen, die seinen Eigenbedarf begründen sollen. Der Grund hierfür ist, dass der Mieter in die Lage versetzt werden soll, zu überprüfen, ob eine Verteidigung gegen die Kündigung Aussicht auf Erfolg hat.

LG Berlin, Urteil vom 15.11.2016 - 67 S 247/16

Eine Kündigung, die sich quasi darauf beschränkt, den Gesetzeswortlaut wiederzugeben, reicht zur Begründung nicht aus. Der Vermieter muss dem Mieter die so genannten "Kerntatsachen" offenlegen, aus denen sich sein Eigenbedarf ergibt. Pauschale und damit unkonkrete Angaben des Vermieters sind nicht nachprüfbar und damit für die Begründung einer Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs ungeeignet.

Die Kündigung des Mietverhältnisses bei Eigenbedarf für Gesellschafter einer GbR ist zulässig

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann analog zu § 573(2) Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter einen Mietvertrag kündigen, wenn die GbR der Vermieter ist. Dasselbe gilt für den Eigenbedarf für Angehörige eines Gesellschafters (beispielsweise seiner Kinder). Das Kündigungsrecht ist dabei nicht auf kleine Gesellschaften beschränkt.

BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

Der Bundesgerichtshof bestätigt damit seine früheren Entscheidungen, wonach sich an der früher unbestritten bestehenden Kündigungsmöglichkeit nichts verändert. Der BGH hält die Kündigung durch eine GbR für vergleichbar mit der einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Dass diese für ihre Mitglieder wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen, ist seit langem höchstrichterlich anerkannt. Missbrauchsfällen kann mit der Anwendung der Vorschrift des § 242 BGB wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben in Einzelfällen bei besonderer Härte oder Schutzbedürftigkeit begegnet werden.

Kündigung wegen Hausfriedensstörung durch rauchenden Mieter

  1. Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich erlaubt.
  2. Vertragswidrig ist der Mietgebrauch erst dann, wenn der Mieter durch Rauchen andere Hausbewohner mehr als vermeidbar beeinträchtigt. Das ist anzunehmen, wenn nicht ausreichend gelüftet, das Treppenhaus verräuchert oder Asche nicht fachgerecht entsorgt wird.
  3. Die Störung muss nachhaltig sein, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht mehr zumutbar ist.
  4. Außerdem muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Die Kündigung muss zeitnah erfolgen, so dass ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Störung und Kündigung besteht.

LG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2016 - 23 S 18/15

Jede Mietpartei muss sich so verhalten, dass die übrigen Bewohner des Hauses nicht vermeidbar beeinträchtigt werden. Bezogen auf den Tabakrauchgeruch wird die Grenze zum verbotenen Mietgebrauch überschritten, wenn einfache und zumutbare Maßnahmen (Lüften oder Entsorgen der Asche) nicht ergriffen werden.

Eine Geruchsbelästigung von Mitmietern durch Zigarettenrauch, die durch Lüftung über die Fenster vermieden werden kann, stellt einen Kündigungsgrund dar.

Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses im vorformulierten Mietvertrag

  1. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nur unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreitet.
  2. Die Mietvertragsklausel "Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig." wird so ausgelegt, dass die Parteien den Mietvertrag für vier Jahre fest vereinbart haben. Vor Ablauf des Vierjahreszeitraums ist eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig.
  3. Der mietvertragliche Ausschluss der Kündigung für vier Jahre ist so wirksam vereinbart, die Klausel ist grundsätzlich zulässig.

BGH, Beschluss vom 23.08.2016 - VIII ZR 23/16

Der Zeitraum wird vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt berechnet, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann. Die Auslegung der zitierten Klausel durch den Bundesgerichtshof ergibt, dass für den Beginn des vierjährigen Kündigungsausschlusses der Tag des Mietbeginns maßgeblich ist. Unter "zum Ablauf dieses Zeitraums" wird verstanden, dass das Kündigungsrecht - unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist – während des laufenden Mietverhältnisses zum Ablauf der Vierjahresfrist ausgeübt werden kann.

Damit steht fest, dass vorformulierte Formularklauseln in Mietverträgen mit einem bis zu vierjährigen Kündigungsausschluss grundsätzlich wirksam sind.

Die Kündigung des Mietvertrags muss von allen Mietern unterschrieben werden

  1. Bei mehreren Mietern kann das Kündigungsrecht nur einheitlich durch alle Mieter ausgeübt werden. Dasselbe gilt für eine einvernehmliche Mietvertragsaufhebung durch Aufhebungsvertrag.  Zu beidem sind nur alle Mieter gemeinschaftlich berechtigt.
  2. Die Kündigung eines Mietverhältnisses kann in einem gemeinsamen Schreiben erfolgen, das von allen Mietern unterschrieben wurde. Jeder oder einzelne Mieter können aber auch mit separaten Schreiben kündigen. Solche separaten Kündigungen müssen aus Gründen der Rechtssicherheit aber in einem engen zeitlichen Zusammenhang beim Vermieter zugehen.

AG Neu-Ulm, Urteil vom 06.04.2016 - 5 C 228/16

Vermieter müssen wissen, ob Kündigungen wirksam sind. Das Amtsgericht verneint einen engen zeitlichen Zusammenhang jedenfalls dann, wenn verschiedene Kündigungen aufgrund der gesetzlichen Kündigungsfristen zu unterschiedlichen Beendigungszeitpunkten des Mietvertrags führen.

Dem Vermieter ist es daher zu empfehlen, auf eine einheitliche Kündigungserklärung aller Mieter hinzuwirken.

Weitervermietung via "airbnb": Kündigungsgrund, aber nicht ohne Abmahnung

Eine Kündigung wegen unbefugter Überlassung der selbst nur gemieteten Wohnung über ein Internetportal (hier "airbnb") an Touristen ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor der Kündigung abgemahnt hat.

LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016 - 67 S 154/16

Die Vermietung der selbst nur gemieteten Wohnung an Touristen ist eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte dar. Das stellt gemäß § 543(1), (2)1 Nr. 2 BGB einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt (Kündigungsgrund). Die Kündigung des Mietverhältnisses setzt aber eine vorherige und erfolglose Abmahnung des Mieters voraus. Eine Abmahnung wäre nur entbehrlich, wenn durch das Fehlverhalten des Mieters die Vertrauensgrundlage zwischen Mieter und Vermieter so schwer erschüttert ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (LG München I, Urteil vom 10.10.2012 - 14 S 9204/12).

Unverschuldete Notlage: Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam

  1. Eine nachträgliche Zahlung von Mietschulden macht eine fristgerechte Kündigung gemäß § 573(2) Nr. 1 BGB nicht unwirksam.
  2. Der Mieter hat dann aber die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Allerdings muss er im Einzelnen darlegen und beweisen, dass er die Mietschulden aufgrund einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage nicht zu vertreten hat, ihn also kein Verschulden trifft.

BGH, Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15

Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam wird, wenn sich der Mieter auf eine unverschuldete Notlage beruft.

Eine ordentliche Kündigung ist nur wirksam, wenn der Mieter schuldhaft seine Mieten nicht gezahlt hat. Deshalb hat er die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Weil Verschulden gemäß § 280(1) BGB vermutet wird, ist es Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen, dass er einen Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten habe. Dabei muss der Mieter Vermögensverhältnisse offenlegen und alle Umständen erläutern, die die zu seinem finanziellen Engpass geführt haben.

Gewerberaummietvertrag: Kündigung bei dauerhafter, mündlicher Anmietung eines weiteren Raums wegen Schriftformmangel

  1. Alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien müssen sich hinreichend bestimmbar aus der Mietvertragsurkunde ergeben.
  2. Bei der Anmietung eines Kellerraums handelt es sich um einen für beide Vertragsparteien wesentlichen Umstand, wenn der Mieter auf dessen dauerhafte Nutzung wirtschaftlich angewiesen ist. Die nur mündlich erweiterte Kellernutzung begründet einen Schriftformmangel.
  3. Die Berufung auf den Schriftformmangel durch den am Vertragsschluss nicht beteiligten Erwerber ist im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich.

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.04.2016 - 2 U 9/16 (nicht rechtskräftig)

Die Käuferin des Objekts trat gemäß § 566 BGB in den Mietvertrag ein und kündigte wegen Schriftformmangels mit gesetzlicher Frist. Hierzu war sie berechtigt, weil die Einigung über die mündliche Vermietung eines Kellerraums eine wesentliche, formbedürftige Vereinbarung darstellt, wenn der Mieter die Mietsache ohne Kellerraum nicht angemietet hätte. Die wirtschaftliche Bedeutung der beabsichtigten Kellernutzung ist wesentliches Merkmal gemäß § 550 BGB. Im Fall sollte die Nutzung des Kellerraums erkennbar mit der Nutzung der Praxisräume des Mieters zusammenhängen. Deshalb sei die Nutzung wirtschaftlich bedingt gewesen. Damit steht für das Gericht die Wesentlichkeit gemäß § 550 BGB fest. Die mündliche Überlassung zusätzlicher Räume (z. B. Kellerraum) stellt einen Schriftformmangel dar, wenn der Raum wirtschaftlich für den Mieter von Bedeutung ist.

Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund ist zeitlich unbefristet möglich

  1. § 314(3) BGB wird auf die fristlose Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags gemäß §§ 543, 569 BGB nicht angewendet.
  2. Ein Wohnraum-Mietvertrag kann auch wegen eines sieben Monate zurückliegenden Rückstands noch fristlos gekündigt werden.

BGH, Urteil vom 13.07.2016 - VIII ZR 296/15

§ 314(3) BGB verlangt, dass eine Kündigung von Dauerschuldverhältnissen in angemessener Frist ausgeübt wird. Laut Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) ist zumindest im Wohnraummietrecht § 314(3) BGB auf die Kündigung von Mietverhältnissen aus wichtigem Grund gemäß §§ 543, 569 BGB nicht anwendbar. Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist als abschließende spezielle Regelung konzipiert. Demnach haben spezielle mietrechtliche Kündigungsgründe als speziellere gesetzliche Regelungen Vorrang vor § 314(3) BGB. Ob diese Entscheidung auch für Gewerberäume gilt, hat der zuständige XII. Senat des BGH bisher nicht entschieden.

Mietvertrag: Kündigung wegen bewusst falscher Mängelanzeige

  1. Eine Kündigung gemäß §§ 543(1), 546(1) BGB wegen Rechtsmissbrauchs ist gerechtfertigt, wenn der Mieter Mängelrechte bewusst arglistig nutzt, indem er wider besseren Wissens tatsächlich nicht bestehende Mängel behauptet, um den Vermieter zu schädigen.
  2. Erstattet der Mieter Strafanzeige gegen den Vermieter, ist eine Kündigung nur dann gerechtfertigt, wenn die Anzeige von keinerlei objektiven Anhaltspunkten gedeckt ist und nur genutzt wird, um den Vermieter zu schädigen.
  3. Macht der Mieter aber nur von seinen tatsächlichen Mängelrechten Gebrauch, ist die Mietvertragsgrundlage nicht zerrüttet und eine Kündigung deswegen nicht gerechtfertigt.
  4. Kann der Mieter Mängel nur nicht beweisen, führt das allein nicht zu dem Schluss einer vorsätzlichen Falschbehauptung. Die Schädigungsabsicht muss der Vermieter darlegen und beweisen. Das dürfte in der Praxis nur schwer gelingen.

LG München I, Urteil vom 04.05.2016 - 14 S 6582/15

Wohnungstür des Nachbarn eingeschlagen: Fristlose Kündigung gerechtfertigt

Gewalt und Sachbeschädigung eines Mieters gegenüber einem Nachbarn rechtfertigen auch ohne vorherige Abmahnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gem. §§ 543(1), 569(2) BGB.

Der Vermieter darf nur bei schwer wiegendem Fehlverhalten des Mieters eine sofortige Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen dürfen. Ein auf Vergeltung und Einschüchterung ihrer Wohnungsnachbarn gerichtete Handeln des Mieters widerspricht sämtlichen Grundregeln gegenseitiger Rücksichtnahme, die das Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus überhaupt erst erträglich machen. Die Abmahnung konnte unterbleiben, weil solch strafbares Verhalten des Mieters jegliche gemeinsame Vertrauensgrundlage mit dem Vermieter und den bedrohten Mietmietern dauerhaft und endgültig zerstört hatte.

LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2016 - 67 S 110/16

Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung durch das Jobcenter möglich

Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung gemäß § 543(1)2 BGB kann unabhängig von Verschulden in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen, wenn eine Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Bei der Abwägung ist von Bedeutung:

  • Zahlreiche oder lange Verspätungen,
  • Erhebliche Beträge,
  • Vermieter ist auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen (Lebensunterhalt oder Kredite bedienen),
  • Mietverhältnis ansonsten störungsfrei,
  • Frühere fristlose Kündigung, die durch Nachzahlung unwirksam geworden ist.

BGH, Urteil vom 29.06.2016 - VIII ZR 173/15

Eine fristlose Kündigung nach § 543(1) BGB ist auch dann möglich, wenn den Mieter selbst kein Verschulden an der Vertragsverletzung (sondern Jobcenter oder Sozialamt) trifft, aber die Abwägung ergibt, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Wird wegen einer vom Jobcenter/ Sozialamt verursachten unpünktlichen Mietzahlung gekündigt, so sollte der Vermieter die besonderen Umstände darlegen, aus denen sich ergibt, warum er auf den pünktlichen Mieteingang angewiesen ist.

Pflicht des getrennt Lebenden zur Mitwirkung an Mietvertragsentlassung schon vor der Scheidung

Aus dem Wesen der Ehe ergibt sich die Verpflichtung, die finanziellen Lasten des anderen Teils nach Möglichkeit zu mindern.

Der Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung nach § 1568a(3) Nr. 1 BGB kann schon während der Trennungszeit geltend gemacht werden. Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt. Das muss dem Vermieter von beiden Ehegatten mitgeteilt werden. Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. Der andere Ehegatte scheidet aus dem Mietvertrag aus.

OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2016 - 12 UF 170/15

Schadensersatz des Vermieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.

Die Mieter nehmen ihren ehemaligen Vermieter auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs in Anspruch. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Eigenbedarf seines Neffen gekündigt. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob und gegebenenfalls wie lange der Neffe des Beklagten in das Haus eingezogen ist. Nach zehn Monaten veräußerte der Vermieter das Anwesen an einen Dritten. Dem Neffen war die Wohnung nur deshalb überlassen worden, weil klar war, dass er sich im Falle eines Hausverkaufs nicht gegen eine Kündigung wehren würde.

BGH, Urteil vom 10.05.2016 - VIII ZR 214/15

Eigenbedarf: Vorübergehende Wohnnutzung bei Besuchen ist ausreichend

Die vorübergehende Nutzung einer Wohnung durch den von der Tochter des Vermieters getrennt lebenden Schwiegersohn zur Ausübung einer Umgangsregelung bezüglich der gemeinsamen Kinder ist ein ausreichender Grund für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573(2) Nr. 2 BGB. Ausreichend sind insoweit vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung. § 573(2) Nr. 2 BGB ist nicht zu entnehmen, dass die Eigenbedarfsperson die zu kündigende Wohnung als alleinigen Lebensmittelpunkt nutzen muss.

AG Eutin, Urteil vom 02.02.2016 - 23 C 862/15

Forderung nach einer unberechtigten Vertragsstrafe rechtfertigt keine fristlose Kündigung

  1. Der Vermieter hat eine Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten gegenüber seinen Mietern. Der Mieter hat solche Arbeiten grundsätzlich zu dulden.
  2. Allein die - nicht berechtigte - Forderung eines Mieters, eine Vertragsstrafe für den Fall der verspäteten Fertigstellung der Instandsetzung zu vereinbaren, begründet für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte. Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, auf das Angebot einzugehen. Der Mieter steht nicht schadlos da, wenn die Arbeiten sich verspäten. Er kann seine allgemeinen Mängelrechte wie Minderung, Schadensersatz und Selbstvornahme ausüben.

LG Berlin, Urteil vom 17.03.2016 - 65 S 289/15

Keine Kündigung bei Tod des Mieters, wenn ein auf Dauer angelegter Haushalt mit Bekanntem geführt wurde

§ 563 BGB setzt nur voraus, dass ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde. Dann wird das Mietverhältnis mit dem Überlebenden fortgesetzt und der Vermieter kann nicht kündigen.

Eine exklusive Beziehung ähnlich einer Lebensgemeinschaft, ist nicht Voraussetzung.

LG Berlin, Beschluss vom 17.12.2015 - 67 S 390/15

Keine Mietvertragsaufhebung durch schlüssiges Verhalten bei einvernehmlicher und vorzeitiger Wohnungsrückgabe mit Schlüsselübergabe?

In der vorzeitigen Wohnungsabnahme und gleichzeitigen Übergabe sämtlicher Schlüssel ist nicht der Abschluss eines konkludenten Mietaufhebungsvertrags zu sehen.

Der Vermieter müsste durch sein Verhalten einen Vertragswillen für einen Mietaufhebungsvertrags zum Ausdruck bringen. Davon kann nur dann ausgegangen werden, wenn der Vermieter zeigt, dass er gleichzeitig seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis endgültig regeln und das Mietverhältnis damit beenden möchte.

LG Wuppertal, Urteil vom 05.11.2015 – 9 S 69/15

Ein separater Garagenmietvertrag kann nicht gekündigt werden, wenn mit einem weiteren Wohnungsmietvertrag ein einheitliches Mietverhältnis besteht

  1. Liegen Haus und Garagen zwar nebeneinander auf unterschiedlichen Grundstücken und gibt es nur eine Zufahrt zwischen den beiden Gebäuden und nur einen Hof mit Garagen, so muss der Laie annehmen, dass es sich nur um ein Grundstück handelt. Es kommt also auf das äußere Erscheinungsbild und nicht auf die Eigentumsverhältnisse der Grundstücke an.
  2. Dann besteht ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage, so dass ein Vermieter nicht separat ein Mietverhältnis über die Garage kündigen kann.
    • AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2016 - 33 C 3744/15
    • BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10

Schwache Heizung: Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung möglich

  1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung (hier niedrige Temperaturen wegen einer zu schwachen Heizung) ist möglich, wenn zur Reparatur der Heizung eine Frist gesetzt wurde.
  2. Ist zwischen der Mangelanzeige und der späteren Kündigung mehr als ein Jahr vergangen und der Mangel dazu nicht weiter angesprochen worden, muss eine neue Frist zur Behebung des Heizungsmangels gesetzt werden. Unetrlässt der Mieter das, ist die ursprüngliche Kündigung unwirksam.

OLG Braunschweig, Urteil vom 17.09.2015 - 9 U 196/14

Kündigung bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses

  1. Auch eine so genannte Zerrüttungskündigung setzt zusätzlich ein Fehlverhalten der gekündigten Vertragspartei voraus.
  2. Ein Fehlverhalten liegt nicht vor, wenn der Mieter eine Vielzahl von Prozessen gegen den Vermieter führt und hinsichtlich von behaupteten Mängeln unterschiedliche Auffassungen bestehen. Der Mieter handelt hier in Wahrnehmung berechtigter Interessen.
  3. Strafanzeigen und Anzeigen bei Behörden können grundsätzlich einen Grund zur fristlosen und ordentlichen Kündigung darstellen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Anzeigenerstatter mit Schädigungsabsicht gehandelt hat und die Anzeige nicht mehr in Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte erfolgte.

AG München, Urteil vom 25.03.2015 - 424 C 27079/14

Mieter will nur gegen Geld räumen: Strafbare Erpressung!

Die Forderung unstreitig nicht geschuldeter Vermögensvorteile als Voraussetzung für die unstreitig geschuldete Räumung und Herausgabe eines Mietobjekts kann eine Erpressung des Vermieters durch den Mieter sowie seine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung begründen.

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.06.2015 - 2 U 201/14

Keine Beschlagnahme einer Villa für Flüchtlinge

Drohende Obdachlosigkeit stelle zwar eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit dar. Der Eigentümer als nichtverantwortlicher Dritter könne aber nur unter den engen Voraussetzungen des sogenannten polizeilichen Notstands und als "letztes Mittel" in Anspruch genommen werden. Die Beschlagnahme stelle einen erheblichen Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum gemäß Art. 14(1) GG dar. Sie setze voraus, dass die Stadt die drohende Obdachlosigkeit von Flüchtlingen nicht rechtzeitig selbst oder durch Beauftragte abwehren könne. Vor der Inanspruchnahme des Eigentums unbeteiligter Dritter sei die Stadt daher gehalten, alle eigenen Unterbringungsmöglichkeiten auszuschöpfen undgegebenenfalls Räumlichkeiten - auch in Beherbergungsbetrieben - anzumieten, auch wenn letzteres kostenintensiv sein möge.

VG Lüneburg, Beschluss vom 09.10.2015 - Aktenzeichen 5 B 98/15

Eine Mieterin ohrfeigt die andere: Keine Kündigung durch den Vermieter!

Die Ohrfeige einer Mieterin zu Lasten einer anderen kann im Einzelfall kein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung des Vermieters ohne vorherige Abmahnung sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Folgen der Ohrfeige gering sind, zwischen den Mietern schon seit längerem Spannungen bestehen und der/die "Geohrfeigte" zur Auseinandersetzung beigetragen hat. Auch eine fristgerechte Kündigung kommt dann nicht in Betracht.

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.05.2014, 9 S 30/14

Mieter droht mit Abschneiden von Körperteilen: Fristlose Kündigung gerechtfertigt

  1. Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einer Straftat, wie zum Beispiel dem Abschneiden von Körperteilen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.
  2. Die Kündigung muss nicht unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen werden, der Vermieter darf sich nicht auf Informationen einer Seite verlassen, sondern muss vielmehr Akteneinsicht in das Ermittlungsverfahren beantragen.

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.03.2015, 33 C 3506/14

Wer den Vermieter beschimpft, muss mit einer Kündigung rechnen

Ob eine E-Mail beleidigenden und ehrverletzenden Charakter aufweist, die den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund berechtigt, richtet sich nicht nach der Sicht des Mieters, sondern nach dem objektiven Empfängerhorizont.

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.07.2015 - 2-11 S 103/15

Mieterin hängt Vermieter sexuelle Belästigung an: Fristlose Kündigung

  1. Der von der Mieterin gegenüber Dritten erhobene Vorwurf, der Vermieter habe sie sexuell belästigt, stellt eine schwer wiegende Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt.
  2. In formeller Hinsicht genügt eine fristlose Kündigung den Anforderungen an das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB, wenn nur die Kerntatsachen genannt werden. Ergänzungstatsachen, wie der genaue Ort und Zeitpunkt der Verleumdungen, müssen nicht bereits in der Kündigung genannt werden.

AG München, Urteil vom 19.03.2015 - 412 C 29251/14

Keine Aussetzung der Zwangsräumung wegen drohender Obdachlosigkeit

Keine Aussetzung der Zwangsräumung wegen drohender Obdachlosigkeit.

Die Gefahr der Obdachlosigkeit begründet für sich allein keinen Anspruch auf Aussetzung einer Zwangsräumung, sondern nur auf Unterbringung.

VerfG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2016 - 88/15

Kündigung bei vertragswidriger Nutzung einer Untervermietungserlaubnis

  1. Die systematische Vermarktung einer untervermieteten Wohnung durch den Untermieter ist von der dem Hauptvermieter erteilten Untervermietungserlaubnis nicht umfasst. Dies gilt erst recht, wenn der Untermieter die weitere Untervermietung dazu nutzt, in betrügerischer Weise Kautionszahlungen von Mietinteressenten zu erlangen.
  2. Der Mieter kann sich auch bei bestehender Untervermietungserlaubnis nicht auf Unkenntnis des vertragswidrigen Verhaltens seines Untermieters berufen.

LG Berlin, Urteil vom 04.11.2015 - 65 S 318/15

Miete über Gewerberaum: Änderung der Miethöhe unterliegt Schriftformerfordernis.

  1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche Vertragsänderung dar.
  2. Für die Frage, wann eine Vertragspartei gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen, spielen folgende Umstände keine Rolle:
    • die vereinbarte Vertragslaufzeit beträgt noch sechs Jahre;
    • der Änderungsbetrag der nur mündlich geänderten Miete ist vergleichsweise gering;
    • die Parteien sind ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum nachgekommen.

BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14

Mietrecht - Auch bei Eigenbedarf muss depressiver Mieter nicht ausziehen

Wenn der Mieter eine Räumung als Scheitern eigener Bemühungen erlebt und als komplettes Infragestellen seiner Lebensleistung interpretiert, so dass mit einer schweren und anhaltenden depressiven Störung gerechnet werden muss, die mit Grübeleien, anhaltender Antriebs- und Interesselosigkeit, sozialem Rückzug, Scham, Verbitterung und resignativer Verzweiflung und Hoffnungslosigkeit verbunden ist, liegt eine nicht zu rechtfertigende Härte vor, hinter der das berechtigte Eigenbedarfsinteresse zurücktreten muss.

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2015 - 65 S 281/14

Verwertungskündigung: Nachteile müssen hinreichend bezeichnet werden

  1. Der Vermieter muss im Räumungsprozess nach Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu den behaupteten Nachteilen hinreichend substantiiert vortragen.
  2. Die Behauptung, dass die gewählte Verwertungsart von der finanzierenden Bank diktiert worden sei, ist für sich genommen unbeachtlich.

AG Bremen, Urteil vom 12.11.2015 - 9 C 155/15

Eigenbedarfskündigung: Vermieter muss freie Wohnung rechtzeitig anbieten

Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt. Die Treuwidrigkeit ist allenfalls dann zu verneinen, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten.

LG Berlin, Urteil vom 16.04.2015 - 67 S 14/15

Keine Eigenbedarfskündigung ohne ernsthafte Nutzungsabsicht

Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

BGH, Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14

Kündigung wegen Ehrverletzung auch ohne strafbare Beleidigung

Ehrverletzende Äußerungen stellen eine Pflichtverletzung des Mietverhältnisses dar, wenn sie das Maß der Geringfügigkeit deutlich überschreiten. Ob eine Beleidigung im strafrechtlichen Sinne vorliegt, ist unerheblich.

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 01.06.2015 - 2-11 S 103/15

Miete pünktlich, aber unvollständig gezahlt: Kein Kündigungsgrund!

Die pünktliche, aber fortgesetzt unvollständige Mietzahlung allein genügt nicht für eine Kündigung aus wichtigem Grund, so das LG Berlin. Ein solcher liegt erst vor, wenn sich der Mieter mit (mindestens) einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet.

LG Berlin, Beschluss vom 01.12.2014 - 67 S 397/14

Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

BGH, Urteil vom 01.07.2015 - VIII ZR 14/15

Verzug mit der Mietzahlung stellt grundsätzlich einen Kündigungsgrund dar

Dabei kommt es auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Vermieterkonto kommt an. Für die Rechtzeitigkeit der Leistung kommt es bei einer Banküberweisung auf den Zeitpunkt der Gutschrift der Zahlung auf dem Konto des Empfängers an.

LG Freiburg, Urteil vom 28.04.2015, 9 S 109/14

Grundsätzlich keine Umdeutung einer unwirksamen Kündigung in ein Angebot auf Vertragsaufhebung

Eine unwirksame Kündigung kann grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags umgedeutet werden bzw. nur dann, wenn vom Erklärungsempfänger mit der Kündigung hilfsweise (für den Fall von deren Unwirksamkeit) die Zustimmung zur Vertragsbeendigung eingefordert wird.

LVerfG Brandenburg, Beschluss vom 16.01.2015, VfGBbg 47/13

Rechtsstreitigkeiten sind kein Kündigungsgrund

Für einen Kündigungsgrund ist zusätzlich zu einer Zerrüttung des Mietverhältnisses Voraussetzung, dass ein Fehlverhalten von Seiten des Mieters vorliegt. Ein solches kann nicht darin gesehen werden, dass er auf gerichtlichem Wege seine Rechte geltend macht und diese auch vehement durch Einreichen von Rechtsmitteln gegen Entscheidungen und das Behaupten von Mängeln vertritt.

AG München, Urteil vom 25.03.2015 - 424 C 27079/14

Zweimal gekündigt, zweimal nachgezahlt: Zweite Kündigung ist wirksam

Hat der Mieter auf eine Kündigung wegen Mietrückstands Nachzahlungen geleistet und sind danach innerhalb von 2 Jahren weitere Rückstände aufgetreten, so kann die zweite Kündigung nicht durch erneute Nachzahlung abgewehrt werden (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.03.2015, 385 C 2655/14

Zwei Wohnungen + weitere Räume: Sonderkündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573a BGB ausgeschlossen, wenn ...

  1. in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, und
  2. sie erst nach Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt wurden.

BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 127/14

Eigenbedarf: Vermieter bestimmt Angemessenheit des Wohnbedarfs!

  1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.
  2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen.
  3. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.

BGH, Urteil vom 04.03.2015 , VIII ZR 166/14

Ständig zu geringe Mietzahlungen: Fristlose Kündigung berechtigt!

Auch ständig zu geringe Mietzahlungen stellen Vertragsverletzungen dar, die den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen, erst Recht zur fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen können.

AG Karlsruhe, Urteil vom 04.04.2014, 4 C 41/14

Mieter lässt im Winter die Fenster offen: Vermieter kann kündigen

Verlässt der Mieter die unbeheizte Wohnung in den Wintermonaten auf längere Zeit (hier: mehrere Monate) mit geöffneten Fenstern in Küche und Bad, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Wohnräume frostfrei zu halten und für ihre Beheizung zu sorgen, stellt das eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigt.

LG Berlin, Urteil vom 22.01.2014, 65 S 268/13

Wirtschaftliche Interessen stehen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen!

  1. Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn die gekündigte Wohnung für den Sohn vorgesehen ist. Hierfür ist nicht erforderlich, dass der Sohn von der Kündigung weiß. Wichtig ist nur, dass er in die Wohnung auch tatsächlich einziehen will.
  2. Dass der Vermieter dann eine höhere Miete erhält, ist unbeachtlich. Entscheidend ist, dass die Gründe für die Eigenbedarfskündigung vorliegen. Wirtschaftliche Interessen sind ein für den Vermieter (angenehmer) Nebeneffekt.

LG Hanau, Urteil vom 20.03.2014, 2 S 248/13

Anforderung an Kündigung wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen

Wird wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen gekündigt und zur weiteren Erläuterung ausgeführt, dass dieser mit seinem Lebensgefährten zusammenziehen will, so genügt es, wenn die Bedarfsperson - also der Familienangehörige - identifizierbar benannt wird. Der Name des Lebensgefährten muss nicht offengelegt werden.

BGH, Urteil vom 30.04.2014, VIII ZR 284/13

Tat- oder Verdachtskündigung?

  1. Zur Abgrenzung einer vom Vermieter ausgesprochenen Tat- von einer Verdachtskündigung.
  2. Die Verwendung einer als Fotokopie erkennbaren Mietervollmacht stellt unabhängig von der Urheberschaft der darauf wiedergegebenen Unterschriften keine Urkundenfälschung im Sinne des § 267 StGB dar.
  3. Leugnet der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den vom Vermieter behaupteten Kündigungssachverhalt, kann das unredliche Prozessverhalten des Mieters den Ausspruch einer gesonderten Kündigung rechtfertigen. Dies gilt grundsätzlich aber nur dann, wenn die Räumungsklage des Vermieters schlüssig war und das wahrheitswidrig in Abrede gestellte Vorbringen des Vermieters für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und nicht hinweggedacht werden kann.

LG Berlin, Beschluss vom 15.04.2014, 67 S 81/14

Zahlungsverzug und ordentliche Kündigung - Heilung durch Zahlung, wenn ...

... der Zahlungsverzug unverschuldet war. Dabei kann ein zügiger Ausgleich der Rückstände zu einer milderen Bewertung führen.

Begleicht ein Mieter den zur Kündigung führenden Mietrückstand wenige Tage nach Zugang der Kündigung, ist auch eine Kündigung mit ordentlicher Frist unwirksam. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietverhältnis über 20 Jahre dauerte und es in dieser Zeit nie zu einem Zahlungsverzug gekommen war.

LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013, 63 S 421/12
BGH, Urteil vom 16.02.2005, VIII ZR 6/04

Fristlose Kündigung wegen gefälschter Vorvermieterbescheinigung gerechtfertigt

Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar macht und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

BGH, Urteil vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13

Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn die Wohnung nur zu beruflichen Zwecken benötigt wird

Der Vermieter darf wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn seine Ehefrau die vermietete Wohnung als Anwaltskanzlei einrichten möchte. Auch die berufliche Nutzung der Wohnung stellt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung der Wohnung dar. Die verfassungsrechtlich garantierte Berufsfreiheit muss nicht hinter die Interessen des Mieters zu Wohnzwecken zurück treten.

BGH, Urteil vom 26.09.2012, VIII ZR 330/11

Die Kündigung des Insolvenzverwalters beendet das Mietverhältnis insgesamt - also auch für Mitmieter

Erklärt der Insolvenzverwalter die Kündigung des Mietverhältnisses für den Insolvenzschuldner gemäß § 109(1)1 InsO, so wird das Mietverhältnis insgesamt beendet. Die Kündigung beendet auch den Mietvertrag mit weiteren Mitmietern, auch wenn diese solvent sind. Es gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. Es ist aber möglich und notwendig, mietvertraglich ein Recht zur Teilkündigung zu vereinbaren.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die Revision wurde zugelassen und eingelegt.

OLG Hamburg, Urteil vom 29.03.2012, 8 U 78/11

Kein Kündigungsgrund: Eine nur gelegentliche Behinderung des Zugangs durch eine Baustelle

Die Minderung der Miete setzt bereits eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache voraus. Das gilt erst recht für die außerordentliche Mieterkündigung. Erschwernisse des Zugangs zur Mietsache geben dem Mieter nur dann ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Zugang vollständig versperrt ist. Das gilt umso mehr, als der Mieter bei Vertragsschluss über die anstehenden Bauarbeiten durch den Vermieter informiert wurde.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2011, 24 U 147/11

 
rath-dsdf 2018-12-14 wid-121 drtm-bns 2018-12-14